二手房“以价换量”、新房成交出现回调，10月份的上海楼市开始回归常态。
新房方面，上海中原地产数据显示，10月上海新建商品住宅成交面积39.8万平方米，环比减少27.0%。
“基于月初长假，楼市上半月呈现低开走势，最少的一周成交量才4万多平方米，几乎是平时的三分之一。”上海中原地产市场分析师卢文曦指出，随着正常工作节奏的恢复，成交缓慢爬坡，10月最后一周翘尾现象意外落空，交易总量还不到10万平方米。
期间，豪宅成交虽还保持一定活跃度，但比前期也有所降温。从10月上海新房成交前十榜单来看，只有3个10万+项目，较之9月减少3个。这也直接导致10月上海新房成交均价略有下滑，为83955元/平方米，环比下跌6.4%。
10月份，位于榜首的楼盘是位于黄浦淮海中路板块的高福云境，成交均价已超过20万元/平方米，为214963元/平方米。截至目前，其网签套数仍没有过百，但25套过亿房源于开盘当天售罄，显示出绝对市中心的项目依然有较好的承接力。
“日光”现象在“银十”成交旺季也没有很频繁。据同策研究院统计，10月共计有33个项目开盘，只有位于闵行的尚园、普陀的润云金茂府、宝山的金茂棠前，和嘉定的招商林屿湖畔开盘售罄。
卢文曦告诉界面新闻，10月供应滑坡，说明房企近期推盘意愿并不高。“10月供应42.3万平方米，环比减少33.0%；33个项目入市，数量较9月减少10个。”
据界面新闻了解，10月入市的33个楼盘中，只有14个楼盘单次推房源数量超过百套。可见当月推盘重点依然聚焦在中高端改善项目上，10万+的楼盘有9个，如高福云境、建发海宸等。
中指研究院高级分析师孟新增认为，上海作为全国楼市风向标，由于国庆假期的影响，上海10月份新房成交74万平方米，环比下降24%，同比下降35%。主要原因一方面是9月份基数较高，另一方面是10月份产品供应不够出彩，因此表现为成交下降。
“通常情况下，10月受到长假影响，交易的环比下滑意料之中。”卢文曦向界面新闻指出，从市场表现来看，外环外的产品依然能维持一定热度，尤其是杨行、松江新城这些传统关注度较高的区域。
在其看来，如果青浦、松江、嘉定这些区能形成合力，有多个爆发点，成交总量有继续向上攀升的希望。“10月也释放较多积极信息，比如三季度经济数据有较高活力，上海的房地产开发投资数据依旧有韧性，还有地块刷新区域楼板价等等，这些都能成为后续市场回归正常交易量的有力支持。”
10月的楼市表现，开发商则是“有人欢喜有人愁”。
保利发展上海的“银十”成绩依然亮眼。保利发展相关人士告诉界面新闻，公司在上海10月单月销售额30多亿元，“而且10月份我们相比9月份成交还有提升，提升了大概15%。”
另一名央企开发商人士告诉界面新闻，虽然公司没有定“金九银十”一定要完成多少销售目标，但销售表现肯定不够理想。该人士认为，市场降温的原因主要是缺少流动性，接下来公司还需要加大品牌的影响力，实现更好的销售成绩。
一名房企内部人士也向界面新闻指出，“10月成交下滑，可能是大家不看好后市，因为最近二手房跌得很厉害，相当于买了房子就是亏。”
从数据层面来看，10月份上海二手房成交的确是“以价换量”。
网上房地产数据显示，10月上海二手房累计成交18483套（含车位、商业），环比9月份的20389套下滑9.83%，同比2024年10月的24376套减少5893套，降幅为24.17%。这一成交量是今年3月以来的最低值，市场降温迹象明显。
具体来看，10月的成交节奏呈现出“先抑后扬”特征，全月仅有3个交易日单日成交量破千套，前半月15天受国庆中秋双节8天长假影响，日均成交仅418.93套；随着假期结束，正常交易秩序恢复，回暖势头在月末有所显现。
各中介机构表现不一。链家上海相关人士告诉界面新闻，10月链家app上海区域访问量环比9月上升6%；10月链家app上海区域客户咨询量环比9月上升2%。
另一中介机构太平洋房屋相关人士向界面新闻表示，10月太平洋房屋上海成交同比2023年增长9.0%，同比2024年减少38.9%，环比增长1.0%。
成交单价近一个月来呈现下降趋势。该名人士认为，“825新政”对于成交量有一定的稳定作用，但挂牌单价同比2024年下降7.93%，环比下降1.57%。
且库存量明显增加。据太平洋房屋统计，10月份二手房库存同比增加24.1%，环比增加1.4%，10月份太平洋房屋库存房源量再次突破4万套，且持续增加。
“整体从10月来看，我司议价幅度同比、环比均有所增长，议价幅度变大；从成交单价来看，成交价格依然在下滑，环比减少5.2%；从成交前业主的底价单价来看（成交前24小时业主的成交底价），业主的心态基本和成交价格同步下滑。”
较之新房市场的“卷价格”、“卷得房率”、“卷公区”等激烈竞争，二手房市场反而逐渐回归交易常态，从业者也相对更乐观。上述人士认为，预计2025年11月上海二手房市场成交量将继续保持高位，有望创下年内新高。
在其看来，近期成交趋势强劲，10月上海二手房市场已呈现回暖态势，整个10月累计成交近1.8万套，市场需求一直存在，政策利好激活了潜在的购房需求，尤其是改善型需求；未来价格走势可能呈现两极分化的情况，更多的人偏向于改善住宅需求。
不过，当前二手房等成交价格和挂牌价格依然在呈现下降趋势，市场走势依然是“以价换量”，客户成交周期拉长，“止跌回稳”需要各方持续努力。
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